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爸妈给子女出资购房要注意什么?

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发布时间:2021-05-28 10:23

        《关于适用民法典婚姻家庭编的解释(一) 若干重点问题的理解与适用


    本文刊登于《人民司法》2021年第13期


    作者:郑学林刘敏王丹


    作者单位:最高人民法院


    近年来,由于房价高企,子女购房财力有限,往往需要父母的资助,为了子女能够安居乐业,很多父母也是倾其大半生积蓄。父母为子女购房出资的性质以及归属关涉各方切身利益,往往成为社会热点。婚姻法解释二和婚姻法解释三对此问题均有规定。此次清理中对上述规定进行了体系化整合,删除了婚姻法解释三第7条。在理解时需要注意以下问题:


    1.严格遵守法律的规定


    根据民法典第一千零六十二条第一款第(四)项和第一千零六十三条第(三)项规定,夫妻在婚姻关系存续期间继承或受赠的财产原则上为夫妻共同所有,除非遗嘱或者赠与合同中确定财产只归一方。也即,在我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制的前提下,夫妻一方婚后所得的财产原则上均为夫妻共同所有,除非赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。


    因此,总体上,婚姻法解释二第22条第2款是符合立法精神的。但考虑到实践中的情形非常复杂,有借款的情形,也有赠与的情形;有只赠与一方的,也有愿意赠与双方的,如果当事人愿意通过事先协议的方式明确出资性质以及房屋产权归属,则能够最大限度减少纠纷的发生。为此,我们对婚姻法解释二第22条第2款进行了重新表述。


    (1)首先规定当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;


    (2)对于没有约定或者约定不明的,严格按照法律规定的精神,直接转引至民法典第一千零六十二条第一款第(四)项的规定,即如果没有明确表示是赠与一方的,则按照夫妻共同财产处理。

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    2.要明确法律关系的性质


    实践中,对父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与,各方可能存在争议,在此情况下,应当将法律关系的性质作为争议焦点进行审理,根据查明的案件事实,准确认定双方的法律关系是借款还是赠与,不能仅依据《解释(一)》第29条当然地认为是赠与法律关系。


    要特别强调的是,在相关证据的认定和采信上,注意适用《关于适用民事诉讼法的解释》第105条的规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,从而准确认定法律关系的性质。


    从中国现实国情看,子女刚参加工作缺乏经济能力,无力独自负担买房费用,而父母基于对子女的亲情,往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件,希望让子女生活更加幸福,而不是日后要回这笔出资,因此,在父母一方主张为借款的情况下,应当由父母来承担证明责任,这也与一般人的日常生活经验感知一致。


    3.准确认定是赠与一方还是赠与双方


    认定父母为子女出资购房为赠与的情况下,根据民法典第一千零六十二条的规定,婚姻关系存续期间受赠的财产原则上为夫妻共同财产,除非赠与合同中确定只归一方的财产。因此,本解释没有再作出具体规定,而是转引至民法典第一千零六十二条第一款第(四)项。要特别注意的是其中的但书条款,即民法典第一千零六十三条第(三)项的规定,对于如何认定“赠与合同中确定只归一方”,司法实践中最具争议。如前所述,我们在《解释(一)》中首先引导当事人事先约定,以期尽量减少纠纷的发生。但是,基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化的影响,实践中父母与子女之间一般并没有正式赠与合同的存在,或者说没有一个书面赠与合同的存在,对于是否存在口头的赠与合同以及赠与合同的内容,在夫妻离婚时往往是双方争议的焦点。


    在一方父母出全资并且在购买不动产后将不动产登记在自己一方子女名下的,考虑到物权法已经实施多年,普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识,在出资后将不动产登记在自己一方子女名下,认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示,符合当事人本意,也符合法律规定的精神。


    4.删除双方父母出资情况下房产按份共有的规定


    实践中,由于房价高企,一方父母可能无力单独承担购房负担,由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见,父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一,也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望,在双方没有明确约定的情况下,认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符,也与法律规定有一定冲突。


    根据民法典第一千零六十二条规定,在没有明确表示赠与一方的情况下,应当归夫妻共同所有。同时,民法典第三百零八条也规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。可见,在双方没有明确约定的情况下,基于家庭关系的特殊身份属性,亦不宜认定为按份共有。

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